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提前还贷时必须考虑清楚的四大问题

发布时间:2021-01-07 13:36:07 阅读: 来源:行李绳厂家

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很多公司都会给职工缴纳公积金,这对于积蓄不多的购房者来说是很有益处的。

现在越来越多的购房者青睐于用公积金买房,等生活条件好了考虑提前还贷,那么问题来了,公积金提前还贷划算吗?

公积金提前还贷划算吗?,对于这个问题,有业内人士提醒,提前还贷要区别对待,一味追求“首套房待遇”或许并不划算。

专家提醒:不是每个人都必要还贷

专业人士建议,市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款、商业性贷款,在提前还贷的顺序选择上,建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款,再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款,最后才是公积金贷款。

此外,对于目前有贷款,且短期内又有购房计划的,建议可先不提前还贷,提前还贷资金可通过银行理财产品实现增值,然后作为以后新购入房产的资金,避免出现一套房低利率的贷款还掉了,现在又要去贷高利率的二套房贷款。

决定提前还贷前,不妨考虑清楚下列几个问题:

1、是否有大额贷款享受低折扣?

据了解,银行对于不同借款者,在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率,这已经属于银行贷款利率中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话,所享受利率折扣就没有了。

另外,公积金购房政策含有一定的福利性,一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣,那么最好就不要提前还款。因为记者了解到,目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折,而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款,即使按照首套房优惠,也很难能获得之前的折扣了。

2、还款是处于初期还是后期?

房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中,等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期,此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金,并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。

当等额本金当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还更多的还是本金,不能有效地节省利息支出。因此,想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段,如果还款时间不长,选择提前还贷可有效节省利息支出;如果是在中后期,已经偿还了大部分利息,就不适合提前还贷。

3、银行是否有违约罚息规定?

访太原部分银行了解到,目前对于多数中小股份制银行而言,对想要提前还贷的购房者很少有额外罚息,要求支付违约金的。不过一些大型国有银行,却不同程度存在需要支付违约金的情况。部分银行会在贷款合同中列明,提前还款可能需要支付一定的违约金。有的银行则需要收实际还款额1个月至3个月的利息,甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。

此外,一些银行都对提前还贷有年限要求,多数期限是1年。如果购房者的贷款期限不满1年就要求提前还贷,可能需要按合同约定支付一定金额的违约金。因此,提前还贷者需要向所贷款银行了解,是否会因为提前还贷造成违约。

4、是否有更好的投资渠道?

实际上,在银行贷款中,房贷算得上是利率相当低的一种贷款了。跟企业动辄上浮三四成的贷款利率相比,房贷的资金使用成本低出很多。而如今随着互联网金融的发展,居民投资理财渠道渐多,对于这部分家庭来说,选择用闲置资金进行投资获取收益,可能大于通过提前还贷节约下的利息。

因此有理财头脑的家庭,不妨有效利用好手中资金,以钱生钱。但需注意的是,投资总是有风险,且高收益伴随高风险,对于那些理财能力弱、只追求稳定储蓄收益的家庭来说,提前还款以节省利息仍旧是个不错的选择。

房贷提前还款违约金有差异

实际上,提前还贷属于一种"违约"行为,因此贷款人在选择提前还贷时,一般会支付一笔手续费,也称为"罚息"或"违约金",通常在合同里面会写明。记者比较发现,各家银行对于罚息的定价有一定差异。有的银行可以不收手续费,而有的银行会根据已还款的时间差别设定罚息金额。

通过各家银行客服电话咨询得知,国有大行工、农、中、建、交里,交行表示提前还款不收手续费,而工行需要收取提前还款额的5%作为手续费,中行和建行采用分段的计费方式,贷款满1年未满2年的收取提前还款额的2%,满2年未满3年的收取1%,超过3年则不收取。农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费,三年后则不收手续费。同时上述银行也表示,由于每笔贷款的合同细则都可能不同,具体情况还需按照合同执行。

相比国有行,股份制银行则显得相对"优惠",如招商银行、华夏银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。浦发银行则表示会依据客户在开户行签订的具体合同来确定,一般来说提前两年还款需收取还款金额3%的手续费,两年后则不收手续费。

外资银行也采用相对灵活的分段计费方式,如恒生银行在贷款放出第一年内提前还款的,且已偿还的分期还款连同提前还款金额(包括该次提前还款)累计相当于或超过贷款金额的60%,提前偿还金额的3%,最低不少于人民币2.5万元;在贷款放出两年后提前还款免费。花旗和汇丰也采取类似的定价方式。

理财专家:三种情况不宜提前还贷

一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。

由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照最新利率执行,利息也只会比前期更低。

二、等额本金还款期已过1/3的购房者。

由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

三、等额本息还款已到中期的购房者。

等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

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