万科温柔降价新一轮房价调整开始

发布时间：2021-01-07 20:13:01 阅读：次来源：行李绳厂家

万科:

以合理价格赢得客户支持

对于上一轮调整中最先扛起降价大旗的万科,市场对其价格策略尤其关注。16日,万科中粮联手在京城打造的住宅项目“紫苑”最后两栋楼开盘,开盘价约为24200元/平方米,与当初报价25000元/平方米相比,降价800元。有观点认为,在政策调控后成交量下跌的压力下,万科的销售定价已经松动。事实上,相比2008年在杭州万科的那次“四盘同降”,北京万科这次所采用的方法或许要谨慎并且温柔许多。

据记者了解,5月上旬房交会期间,成都万科开始在海悦汇城推出44万元套二精装特价房。而海悦汇城44万元的特价房是顶楼,只有一套,产品总价依然在47万-48万元,不能作为万科要降价的信号。万科成都目前在售楼盘包括魅力之城、金域西岭、金色海蓉、海悦汇城等,二环至三环间楼盘均价7800-8000元不等,三环外精装房均价最低约每平方米5000元,目前成都市场上暂未传出万科楼盘大规模打折促销的消息。

昨日记者向万科了解此次降价事宜,万科董事会办公室媒体代表陈颖并没有正面回答此次万科是否降价,随后她给记者发了一封邮件,称是万科的销售策略的统一答复——

万科一贯认为,价格是由市场决定的,企业只能“发现”价格,而不可能单方面“决定”价格。作为企业,万科必须始终对市场保持敬畏,努力理解客户需求,不断提升产品性价比,同时积极主动顺应市场趋势,以合理的价格赢得客户的支持。

万科一贯坚持稳健经营,2009年部分核心城市出现过热迹象时,公司已经关注到这一现象并保持了充分的谨慎,规避了竞争过于激烈的地块,全年购地金额占销售金额的比例在行业大型企业中处于最低水平。2009年全国成交总价最高的20块土地和单价最高的20块土地,没有一块是万科获得。目前公司资金充裕,财务状况健康,这些因素使公司得以更为主动地应对市场变化。在经营策略上,万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略,积极促进销售。公司旗下各项目的定价,也会在这一总体原则下,因地制宜,由各地子公司根据当地市场的具体环境制定。

数据:

调控政策满月房价依然坚挺

有数据显示,4月北京房屋销售价格同比、环比均实现上涨。该月房价同比上涨14.7%,涨幅比3月份提高2.4个百分点,这已经是连续10个月涨幅扩大。其中,新建商品住宅上涨21.5%,二手住宅上涨8.4%。4月份北京房屋销售价格环比上涨2.6%。其中,新建商品住宅上涨2.6%,二手住宅上涨2.9%。

实际上,新“国十条”出台一个月来,一场没有博弈的“单边调控”正在房地产业内进行“清算”,尽管成交量锐减,但成交均价依旧在诸房地产开发商的“硬撑”下居高不下。然而,在开发商与消费者的僵持中,房地产业内高负债率的软肋正在日益显现,而任何一位“大哥”的失守,均是对整个行业信心的极大冲击。

值得关注的是,2008年,正是万科推倒了第一块降价的多米诺骨牌,引领了那一轮的房价下跌。而此次降价的紫苑也曾经在2008年中国楼市陷入深度调整之时,一度推行部分房屋“100万一口价”的变相降价策略,当时在北京楼市引发一轮争议。于是,许多业内人士认为,万科这一举动,可能又推倒了今年楼市的多米诺骨牌。

就在不久前,恒大地产宣布全国40个楼盘同时八五折促销,在业内引发一片惊呼,许多专家都抛出观点:楼市下跌将现多米诺骨牌效应。有专家说:“在如此猛烈的政策调控下,多数开发商应该不会愚蠢到实在坚持不下去了才想起降价卖房。”这一消息也给正处于观望状态的购房者们注入了一剂强心针。但让购房者万万没有料到的是,恒大在几天后马上将这一促销活动变成了一场闹剧:5月10日,恒大宣布,8.5折促销活动将于5月16日结束;5月11日,恒大又宣布,5月16日以后,恒大仍将进行8.5折促销优惠。

事实上,目前的开发商也和购房者一样,处于观望阶段。国家楼市调控政策出台已有一个月,却鲜有成效,各地楼市成交量虽然应声大跌,但是价格却依然坚挺,4月份,全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。于是,日前,高层再度强调,要坚决遏制部分城市房价过快上涨。同时,有媒体报道称,国家发改委正在牵头起草“更严厉”的关于楼市调控政策的文件,力度和范围都大于之前的“国十条”。是否会有更严厉的政策？后续政策会怎么样？开发商都在等待。如果有更严厉的楼市调控政策在近期出台,那么,万科此举可能就真正会成为第一块多米诺骨牌。

此前万科总裁郁亮曾表示,万科希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%,如果不达标,会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。但当时他没有明确说明“促销”的手段是什么。报道并引述北京房地产协会副秘书长陈志昨日表示,万科此举非常明智,同时其降价的行为“有可能对未来楼市产生影响”。

分析师:

房地产股还未出现投资机会

昨日,沪深两市再度一轮放量暴跌,深成指暴跌近500点,万科在上周本轮调整以来新低的基础上再度下探,跌破7元,恐慌性大单连连抛出,房地产板块持续下跌。

房地产行业的现金流状况在调控后持续走弱。综合房地产企业披露的一季报显示,92家上市公司经营性现金流为负379.7亿元,这个数据在2008年一季度则为75.7亿元。其中,万科的经营活动现金流量净额为68亿元,同比下降284.56%。

经营活动现金流量净额是衡量房地产销售状况的指标,需要对比的是,2009年108家房地产上市公司年报显示2009年预收账款合计1915亿元,原以为会为2010年的现金流状况提供保障,实际上却在一季度集体“耗空”。

万科、招商地产(000024)、金地、保利若持续滞销,资金流必将断裂。对于开放商还能“撑”多久的疑问,潘石屹日前发表评断:七成上市开发商现金流在100亿以上,如果合理分配,可以花3年。任志强也断言,开发商扛1年没问题。对于大开发商开说,拿地成本是压在喉咙上的一把利刃。正如恒大首席财务官谢惠华所透露,截至2009年底,恒大未偿付的土地款项约79亿元,2010年需付41亿元,今后两年则需分别支付14亿和23亿元。

对此,业内人士表示,万科若有降价举动,势必会带动其他开发商产生连锁反应。目前,楼市是“标杆定价法”,标杆企业的作用明显。

国信证券地产行业首席分析师方焱认为,从一季报数据看,万科的现金状况已进一步趋紧。2010年一季度期末,公司持有现金179.2亿,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。

信达证券首席策略分析师黄祥斌认为,万科降价是必然。因为,一方面,管理层调控房价的态度非常明确,昨日也有消息称,国家发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件,力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”;另一方面,作为一流房地产开发企业开始降价,有现金回流的想法。

而目前来看,房地产企业将把握降价的幅度,现在就是在考验谁能扛得住。去年房地产企业的销售业绩不错,扛下去的能力还比较强。尽管地方政府有土地流拍的消息,但是地价还并未持续大幅度下降。而对于目前的地产板块而言,需要出现成交量大幅下降和房价下降,调控预期消除后才能看得到投资机会,目前而言,地产板块没有投资机会。

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