以房养老仅是看上去很美

图一：房价下滑，冲击各界对“以房养老”的信心。孙华摄

图二：目前“倒按揭”还存在很多瓶颈□本报记者孙华

1.78亿，占总人口的13.26%———至2010年11月1日，中国60岁以上老年人已达到这个数字。

到2050年，我国老年人口将达4.2亿，占总人口的近25%，这意味着每4个人中就会有1位老年人。养老形势已日益严峻，在公共财政无力支撑所有养老问题的情形下，以房养老形式被各界关注。

然而由于房屋产权70年、相关法律制度尚不完善、养老观念相对滞后等因素的影响，也使得以房养老在中国推行起来面临诸多瓶颈。不少业内人员坦言，目前以房养老仅是看上去很美，目前处于下滑趋势的房价，更是让各方对“倒按揭”难有充分的信心。

【首要障碍】国土部有回应，各方仍存质疑

针对以房养老“倒按揭”问题，采访中山东省银监局人员表示，目前以房养老还存在很多争议，其中绕不开的首要问题便是“房屋70年产权”。

这是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。因为当老人年迈将房产抵押时，商品房使用年限大都已经不多，当老人身故后，房子使用年限更是所剩无几。金融机构依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

国土部：如何续产权尚未定，但不影响以房养老

《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办？目前只有“自动续期”四个字的阐释。这让不少人担忧，70年后续期是否需要交钱？如果交钱的话要交多少？怎么交？这些具体问题目前都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。

10月28日，国土资源部人员接受本报记者咨询时称，对此目前国家尚无具体规定，但他明确表示不会影响一些人的以房养老计划。

就此，国土资源部副部长贠小苏日前也表示，第一批70年的虽然没到，但不远了，“对于这个问题，现在除了《物权法》上‘自动续期’一句话的阐述以外没别的了，这不是一个部门能说得了的，国务院要总体设计这个事。有些出让期短的土地，已经出现了续期问题，都在延续着，但谁也没出过钱，已经到期的，我听说的也没有一例交钱。虽然目前出让期短的续期没有交钱，但这不能理解成自动续期就一定不交钱。”

虽然产权续期问题值得研究，但一些熟悉《物权法》的律师表示，因为距离70年产权还有些年头，对于相关部门来说目前该问题并不急迫。

仍存疑：政策不定，心中没谱

接受采访时，济南一家金融机构经济分析师陶小明称，尽管国土资源部称“70年产权不会影响以房养老”，但金融业界的普遍观点仍认为“70年产权问题”是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。

对此不少受访者表示，在我国政策层面的因素对一些金融项目会产生较大甚至决定性的影响，在相关政策细则没有水落石出之前，谁都心里没谱。

【诸多瓶颈】技术、观念层面也不配套

10月28日，山东财经大学(筹)学者柳云接受采访时称，“倒按揭”最早源于荷兰，发展最成熟的是美国，至今已运行了十几年。但要在我国普及开来，除了“70年产权”等主要障碍外，目前还面临诸多的技术、观念等层面上的瓶颈。

我国农村的宅基地不允许抵押，“以房养老”在农村很难推行。再者，“养儿女防老”的观念还在影响着不少老人，将自己居住多年的房产“倒按揭”，一些老人和他们的子女在观念上还难以接受。

“以房养老现实操作起来很有难度。”济南一保险公司营销部负责人张海告诉记者：“对国内房地产市场价格中长期走势的预测，对人均预期寿命的预测，难度较大，这对金融机构来说，‘倒按揭’时间越长风险越大。”

“倒按揭”险种如何设计？房价如何评估？张海称，对10年以上的利率水平、房价水平的评估会十分棘手，银行或保险公司的长期风险定价能力将备受考验。若保险公司开展“倒按揭”业务，会导致大量房屋积压在保险公司手中，保险公司成为最大的“业主”，但《中国保险法》明文规定，保险公司不得投资房地产，不得拥有非自住性物业。

【雪上加霜】房价下滑冲击“倒按揭”信心

除了法律、法规上存在诸多问题外，金融机构担心房价下行，也是以房养老服务项目推出的较大阻力。目前国内楼市遇冷，房价正处于下滑期，北京、上海、广州等一线城市的部分楼盘更是剧跌，前期买房业主抗议开发商降价事件也不断传出。

采访中，不少金融机构人员表示，在这种大环境下，更难提振大家对以房养老“倒按揭”的兴趣和信心。对此，中央财经大学保险系教授郝演苏认为，倒按揭的收益是可控的，业内的担忧真正的问题，根源在于目前我国房地产市场并不健康。

郝演苏表示，房屋的反按揭业务是国际上通行的一种养老保障计划，金融机构会通过精算的方法计算人的平均寿命，然后给付一个合适的配比，如果这一配比结构恰当，应当是可以运转的，但是以房养老强调房地产环境的相对稳定和健康，也就是说泡沫水分相对比较少。由于目前房地产市场的发展有很多不尽如人意的地方，只有当房地产的价格能够真实反映房地产的价值时，它才能成为我们未来养老的一个较好选择。

济南一处在售楼盘的负责人告诉记者，在充满变数的房地产市场里，看涨或看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致。如果房地产市场价格大幅下跌，金融机构就可能面临亏损折本，进而对“以房养老”模式的正常运营造成妨碍。

但是，知名财经评论人士皮海洲认为，房价即使未来出现下降，其降幅也不会太大，以房养老仍然可以继续实施。只要制度健全，房价出现小幅波动不会影响以房养老的实施，因为对房屋的评估是参照市场行为来进行的，如房价整体下行，评估价自然就适当下调，关键环节则在于以房养老在制度层面如何破题，这是最重要的问题。

【期待推广】完善的制度设计是关键

柳云预测，随着时代的进步，传统的伦理观念肯定会发生变化，中国会逐步与发达国家接轨，“倒按揭”市场将逐步成熟，成为一种趋势或者人们解决养老问题的重要方式。目前国内很多城市的养老金账户每年都处在赤字的状态，在这样的背景下，理论上讲“倒按揭”模式具有较强的可操作性，是解决养老问题的重要思路之一。

同时，中国老年学会学术部主任陶立群认为，以房养老可以作为养老的一种补充形式，但现在作为主要方式还存在很大问题。以房养老涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，其推广需要各方共同的配合和协调。事实上，一些发达国家之所以能推行多年以房养老，并已成为老年人养老的重要和常规模式之一，与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。

对此，山东省银监局相关人员也表示，以房养老的技术问题细节都是有望解决的。但目前缺乏相配套的制度建设，而要做好这一点，仅金融机构一方则太势单力薄了，这也是他们对此走走看看和推进缓慢的主要心结。因此，“以房养老“业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。这种养老模式能否发展壮大，不仅要求在观念上的更新，更需要自政府到民众的行动支持。

对于以房养老的前景，山东大学法学学者张华持乐观态度。他表示，从现有规定来看，立法对于民生利益是有考虑的，所以一般情况下，对“产权70年”的问题不必过多担忧，要相信政府会维护广大人民群众的利益。“截至目前，很多细则的确存在还没有明确的地方，可能造成物权分离矛盾，也存在物权风险。土地制度是国家的根本制度之一，我国是土地公有制，‘70年期限’的问题要在这个前提下根据国家政治、经济和社会的发展来平衡各方利益。”

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